Расходы при пересмотре кадастровой стоимости

Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ введено правило определения налоговой базы для налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости недвижимости, а не из инвентаризационной как раньше. Кадастровая стоимость более приближена к рыночной чем инвентаризационная. Это характеризует задуманную реформу как справедливую. Однако, вопрос ее исполнения может сыграть определяющее значение и дело здесь в том насколько корректно будет определена кадастровая стоимость. Практика подсчета налоговой базы земельного налога исходя из кадастровой стоимости участка показывает, что допускаются систематические нарушения при государственной кадастровой оценке земель (http://top.rbc.ru/economics/10/03/2015/54f9be389a794728600d5359), это увеличивает налоговые платежи как бизнеса, так и граждан. Решение проблемы видится, во-первых, в совершенствовании методов государственной кадастровой оценки. Разработку методологии определения кадастровой стоимости безусловно должны обсудить оценщики. Заострить внимание сейчас хотелось бы на решении споров относительно кадастровой стоимости, которые естественно будут возникать даже при отработанных способах оценки, а точнее на том, кто примет расходы по оспариванию на себя.

Итак, пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости можно как в суде, так и в комиссии. При этом среди документов, которые должны быть предоставлены значатся отчет оценщика и экспертиза этого отчета (Приказ Минэкономразвития от 4 мая 2012 г. N 263 и вступающий с 15.09.2015г. в силу Кодекс административного судопроизводства, который фактически узаконивает уже сложившуюся судебную практику). Расходы на получение этих документов на рынке услуг начинаются от 30 000 рублей. Вместе с юридическим сопровождением расходы соответственно еще вырастают. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (Постановление Президиума ВАС от 28 июня 2011 г. N 913/11), заявителем используется право предусмотренное Земельным кодексом РФ и ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» установить рыночную стоимость в отношении кадастровой (Определение ВС от 17 декабря 2014 г. N 91-АПГ14-4). Эти положения подразумевают, что названные выше затраты влечет использование своего права, а не некорректная оценка. Расходы не относятся к убыткам, так как не вызваны противоправными действиями. Соответственно расходы ложатся на заявителей и не возмещаются даже при положительном исходе дела. В судебной практике используются и другие аргументы: нести затраты на оценку – нормальная ситуация для бизнеса, поскольку он должен постоянно соизмерять свои действия с требованием законодательства (Постановление Президиума ВАС от 29 марта 2011 г. N 13923/10); расходы понесены до судебного разбирательства, потому не относятся к судебным – несмотря на то, что документы по оценке недвижимости необходимы при обращении в суд (Постановление Президиума ВАС от 18 октября 2011 г. N 5851/11).

Разумеется, что при массовой кадастровой оценки невозможно учесть всех особенностей объектов недвижимости и отклонения от величины рыночной оценки конкретного объекта, выраженной в отчете, предоставляемом суду будут так или иначе. Полагаю, что вопрос о возмещении расходов, связанных с пересмотром кадастровой стоимости целесообразно поставить в зависимость от величины отклонения. На практике кадастровая стоимость порой превышает рыночную в десятки раз. При этом расходы на пересмотр явно обоснованы, но таковыми их не признает ни законодательство, ни судебная практика. Считаю, что в сложившейся ситуации для восстановления баланса интересов нужно как минимум допустить возмещение расходов заявителям по пересмотру кадастровой стоимости, если она была очевидно завышена при производстве государственной кадастровой оценки. Конкретные показатели должны варьироваться в зависимости от результатов оспаривания за прошлый период, чтобы учитывать методологический арсенал оценщиков. При этом часть расходов может быть отнесена на исполнителей работ по государственной кадастровой оценке.

А пока на сегодняшний день выходит, что для получения тех самых справедливых условий налогообложения необходимо будет заплатить из собственного кармана. Таким образом, реформа будет осуществляться за счет налогоплательщиков. Увеличение налогового бремени происходит с помощью вторичных инструментов (по отношению к налоговым ставкам), что позволяет формально соблюсти провозглашенный в Послании Президента РФ Федеральному собранию от 4.12.2014г. мораторий. Если не будут выработаны методологические коррективы и приемлемый порядок разрешения споров, то фактически размер взимаемого налога будет определяться как сумма, которую готов терпеть налогоплательщик, не допуская траты собственных средств и времени на ее изменение (это не назовешь экономическим основанием налогов, предусмотренным Налоговым кодексом РФ).